Allgemeine Infos
1. WARUM EINE IMMOBILIE IN PHUKET KAUFEN?
Normalerweise lassen sich Menschen, die eine Immobilie in Phuket kaufen möchten, in drei Kategorien einteilen:
Erstens gibt es den Lifestyle Eigentümer. Phuket ist wahrscheinlich Asiens wichtigste Urlaubsinsel mit atemberaubender natürlicher Schönheit, idyllischen Stränden, hervorragenden Tauchmöglichkeiten, erstklassigen Hotels, Spas, herrlichen Golfplätzen, Yachthäfen, einer Fülle an guten Restaurants, einem pulsierenden Nachtleben, einer guten, erschwinglichen Gesundheitsversorgung, Kommunikation und einem sich ständig verbessernden Einzelhandel Entscheidungen. Der internationale Flughafen Phuket ist ein praktischer Verkehrsknotenpunkt mit einfachem Zugang zum Rest der Welt. Lifestyle Eigentümer möchten sich das ganze Jahr über hier niederlassen und leben. Ihre Prioritäten werden Komfort, Preis-Leistungs-Verhältnis, lokale Annehmlichkeiten und Transportmöglichkeiten sein, die zu Ihrem Lebensstil passen.
An zweiter Stelle steht der Immobilieninvestor. Phuket verfügt über einen der am schnellsten wachsenden Immobilienmärkte mit einer zunehmenden Anzahl hochwertiger und luxuriöser Projekte von internationalen und lokalen Immobilienentwicklern. Umweltfreundliche Planungsgesetze und Höhenbeschränkungen sorgen dafür, dass die Bebauung keine negativen Auswirkungen auf die Umwelt hat und eine geringe Dichte aufweist. Phuket ist Thailands reichste Provinz und auch das Juwel der thailändischen Tourismusbranche. Immobilieninvestoren werden auf ROI, Standort, Mietrenditen, Belegungsniveaus, Projekteinrichtungen und Management achten. Es ist von größter Bedeutung, darauf zu vertrauen, dass das Projekt im Laufe der Zeit eine solide Investition liefern kann.
Drittens ist es am häufigsten. Eine Kombination aus Lifestyle-Eigentümer und Immobilieninvestor, die auf der Suche nach einem Ferienhaus in Phuket ist, dass sie genießen und gleichzeitig die großartigen Investitionsmöglichkeiten nutzen möchten, die Phuket bietet. Anstatt das Geld auf einer Bank liegen zu lassen und niedrige Renditen zu erzielen, erkennen sie, dass es sinnvoll ist, Investitionen mit dem Besitz einer Immobilie an einem begehrten Standort zu kombinieren, den sie in aller Ruhe besuchen können. Gute Einrichtungen, Markenmanagement, hervorragendes Mietprogramm, erstklassige Lage, Vorteile für den Eigentümer und keine Hektik sind ihre Prioritäten.
2. PHUKET-ÜBERSICHT
Die Lebenshaltungskosten in Phuket sind im Vergleich zu Europa und anderen wichtigen asiatischen Städten sehr niedrig. Internationale und regionale Reisen werden durch die hervorragenden Flugverbindungen am Phuket International Airport erleichtert.
Die Mietrenditen für Apartments und Villen bleiben weiterhin hoch, da sich immer mehr Urlauber für die Privatsphäre einer Mietimmobilie statt eines Hotelzimmers entscheiden. Da die Zahl der Besucher jährlich weiter steigt, wird die Nachfrage nach Ferienunterkünften weiter steigen. Das zukünftige Wachstum wird durch die Zunahme inländischer ASEAN-Individualreisender vorangetrieben, die den Pauschalreisen entfliehen möchten. Während die traditionellen europäischen Märkte weiterhin hinzukommen, wächst die Bevölkerungszahl in Richtung der chinesischen, malaiischen, singapurischen und wohlhabenden asiatischen Länder. Mit mehr Direktflügen aus China, Korea und Japan wird dies auch weiterhin so bleiben. Die Auslastung ist das ganze Jahr über hoch und die Zimmerpreise wirken sich entsprechend aus. Die traditionellen Jahreszeiten verschmelzen zu einer konsistenten Geschäftsmöglichkeit.
Infrastruktur und Dienstleistungen verbessern sich weiterhin rasant. Mit mehreren Krankenhäusern mit internationalem Standard auf der Insel ist eine hochwertige Gesundheitsversorgung zu einem Bruchteil der Kosten im Westen verfügbar. Auf der Insel gibt es englischsprachige Grund- und Sekundarschulbildung an internationalen Schulen, die dem britischen oder amerikanischen Lehrplan folgen.
Nun die langweiligen, aber notwendigen Informationen!
Es ist wichtig, sich gut beraten zu lassen. Wir können Ihnen erklären, wie sich diese gesetzlichen Bestimmungen auf Ihre Entscheidungen auswirken, und Sie durch den Prozess begleiten.
3. EIGENTUMS- UND GRUNDEIGENTUMSRECHTE
Ausländische Staatsangehörige können Folgendes besitzen:
- Eine Einheit in einer eingetragenen Eigentumswohnung.
- Ein Gebäude, das sich von seinem Grundstück unterscheidet.
- Ein eingetragenes Pachtrecht mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren für alle Arten von Grundstücken oder Gebäuden mit Eigentumsrecht.
- Unbebaute Grundstücke.
- Mehr als 49 % der Anteile an einem thailändischen Unternehmen, das Grundbesitz besitzt.
4. KAUF EINER EIGENTUMSWOHNUNG
5. FORMULAR FÜR DEVISENTRANSAKTIONEN
Ein ausländischer Käufer muss 100 % der Gelder aus dem Ausland in Fremdwährung einbringen und benötigt ein Foreign Exchange Transaction Form (FETF) von der thailändischen Bank, um dies dem Land Department nachzuweisen. Aufgrund strenger Geldwäschevorschriften ist außerdem ein FETF erforderlich, um Komplikationen und Überweisungssteuern bei der Rückführung von Geldern zu vermeiden, falls der Ausländer die Eigentumswohnung zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen sollte.
Hinweis: Sie können einen FETF nur für Auslandsüberweisungen erhalten, deren Beträge nicht unter dem Gegenwert von 20.000 USD liegen. Auf dem Zahlungsauftragsformular sollten Sie im Feld für eine Nachricht an den Begünstigten den Zahlungszweck deutlich angeben, einschließlich des Namens der Eigentumswohnung und der Wohneinheitsnummer.
6. LAND BESITZEN
Die beiden beliebtesten Möglichkeiten für Ausländer, Land zu erwerben, sind:
Langfristige Pachtverträge
Eingetragene Erbpachtverträge sind sicher und relativ unkompliziert. Langfristiges Pachtrecht kann so gestaltet werden, dass es einem Eigentumseigentum gleichkommt. Typischerweise wird das Land für einen Zeitraum von 30 Jahren gepachtet, der zweimal um weitere 90 Jahre verlängert werden kann. Die Sicherheit des Grundstücksbesitzes wird dadurch gewährleistet, dass Sie der rechtmäßige Eigentümer der Gebäude sind, auf denen sich das Grundstück befindet. Daher kann der Vermieter die Immobilie nach Ablauf des Mietvertrags nicht in Besitz nehmen, da die Immobilie vom Grundstück getrennt ist und kein Bestandteil im Sinne des Zivilrechts ist.
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Wenn Sie mit der Pachtmethode nicht vertraut sind, besteht die Alternative darin, ein thailändisches Unternehmen zu gründen, das Sie kontrollieren und das legal Land erwerben kann. Vereinfacht gesagt darf man als Ausländer 49 % der Anteile eines thailändischen Unternehmens besitzen. Der Rest der Anteile muss von thailändischen juristischen Personen gehalten werden (was Ihr Anwalt beauftragen kann), die Ihnen die Kontrolle über ihre Anteile übertragen. Das Grundstück wird Eigentum des Unternehmens sein. Als Geschäftsführer des Unternehmens kontrollieren Sie jedoch das Stimmrecht der anderen Anteilseigner und haben somit die Kontrolle über den Besitz des Grundstücks.
Hinweis: Kürzlich gab die thailändische Regierung bekannt, dass sie damit beginnen wird, die Herkunft des Geldes zu untersuchen, das von den thailändischen Aktionären, die 51 % der Aktien des Unternehmens besitzen, verwendet wird, um festzustellen, ob es sich bei ihnen um Kandidaten handelt. Der Einsatz nominierter thailändischer Aktionäre ist gemäß dem Foreign Business Act (1999) verboten.
7. HEIRATEN IN THAILAND
8. ANWALTSKANZLEIEN
9. LANDVERMESSUNGEN IN THAILAND
Thailand hat seine ganz eigenen Maßeinheiten für Land, was zunächst etwas verwirrend sein kann.
Die Einheiten, denen Sie am häufigsten begegnen werden, sind Talang Wah und Rai.
Talang bedeutet Quadrat, also ist 1 Talang 1 Quadratmeter. Bei Gebäuden werden metrische Einheiten verwendet.
Thailändisch zu metrisch- 1 Wah = 2 m
- 1 Talang Wah = 4 qm
- 1 Rai = 1600 qm
- 1 Rai = 400 Talang Wah
- 1 Rai = 0,40 Acre (ca.)
- 1 Rai = 0,16 Hektar
- 1 Ngan = 100 Talang Wah
- 1 m = 0,5 Wah
- 1 qm = 0,25 Talang Wah
- 1 Acre = 2,53 Rai
- 1 Hektar = 6,25 Rai
10. THAILAND LANDTITEL
Als Käufer müssen Sie über die verschiedenen existierenden Grundbesitzurkunden informiert sein, damit Sie verstehen, was Ihnen angeboten wird. Ein großer Prozentsatz des Landes in Phuket ist weder betitelt noch genau vermessen. Aufgrund des Mangels an vollständigen Erhebungen gibt es tatsächlich keine umfassende Betitelung.
Als Ausländer, der in Thailand in Grundstücke investiert, sollten Sie nur Grundstücke in Betracht ziehen, die mit einem Chanote, Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Gor ausgestattet sind. Diese können verkauft, vermietet und als Hypothekensicherheit verwendet werden und sind die einzigen Titel, an denen ein eintragbares Eigentums- oder Pachtrecht bestehen kann.
Noch wichtiger ist, dass Sie ohne einen der oben genannten Titel keine Baugenehmigung für ein solches Grundstück beantragen oder erhalten können. Stellen Sie auf jeden Fall sicher, dass ein guter Anwalt die Unterlagen prüft und die erforderliche Sorgfalt durchführt.
Chanote
Echte Landbesitzurkunden werden offiziell Nor Sor 4 Jor oder häufiger Chanote genannt. Dabei handelt es sich um eine Bescheinigung über den Besitz von Grundstücken, die als Beweismittel zur Bestätigung des Rechts gegenüber Regierungsbehörden verwendet werden kann. Es wird vom Phuket Provincial Land Office ausgestellt, das GPS verwendet, um die Grenzen des Landes genau zu zeichnen und zu vermessen. Dies ist die sicherste Art des Landtitels.
Noch Sor 3
Beim Nor Sor 3 handelt es sich um ein Dokument, das die Nutzung von Grundstücken bescheinigt, das vom Bezirkslandamt für den Grundstückseigentümer ausgestellt und verwaltet wird, es handelt sich jedoch nicht um einen Besitztitel. Das bedeutet, dass die Person, die das Nor Sor 3 besitzt, das gesetzliche Recht hat, das betreffende Land zu besitzen und es als Rechtsdokument nutzen kann.
Noch Sor
3 ist eine schwebende Karte ohne Parzellenpunkte, die für ein bestimmtes Grundstück vergeben wurden und nicht mit anderen Grundstücken verbunden sind, sondern deren Grenzen anhand der benachbarten Grundstücke aufgezeichnet werden. Daher kann es aufgrund fehlender genauer Vermessungen zu Problemen bei der Überprüfung der Grenzen kommen. Jede Änderung des Eigentums am Grundstück muss 30 Tage lang bekannt gegeben werden, bevor sie registriert werden kann.
Noch Sor 3 Gor
Der Nor Sor 3 Gor hat die gleiche Rechtsgrundlage wie der Nor Sor 3, mit dem Unterschied, dass Nor Sor 3 Gor im Allgemeinen Parzellenpunkte auf der Landkarte hat, die durch eine Luftaufnahme im Maßstab 1:5000 festgelegt wurden . Es handelt sich um einen genauer vermessenen Titel, da jedes Grundstück anhand einer Hauptvermessung der Landfläche und eines entsprechenden Luftbildes gekreuzt wird. Daher ist es möglich, die Grenzen des Landes zu überprüfen. Allerdings ist die Vermessung im Vergleich zu einer Chanote immer noch ungenauer.
Sor Kor 1
Sor Kor 1 ist ein Meldeformular für besessenes Land, das die bestehenden Rechte an dem jeweiligen Land ausweist und aufrechterhält. Am 1. Dezember 1954 empfahl die Regierung allen Landbesitzern, der Regierung ihren Landbesitz mit dem Formular „Sor Kor 1“ zu melden.
Nachdem nachgewiesen wurde, dass ein solcher Eigentümer das Land rechtmäßig besessen und genutzt hatte, stellte die Regierung als Beweis „Nor Sor 3“ oder „Nor Sor 3 Gor“ aus haben das Recht auf solche Grundstücke gemäß dem Grundgesetz über die Grundstücksverwaltung. Dieses Recht ist gesetzlich geschützt und kann in Streitigkeiten mit einer Privatperson oder der Regierung als Beweismittel verwendet werden.
Eigentumswohnungstitel
Ein Eigentumswohnungstitel ist ein Eigentumstitel an einem Teil eines Gebäudes oder von Gebäuden mit mehreren Eigentümern, einem Teilanteil am Grundstück, anderen gemeinsamen Vermögenswerten (z. B. einem Schwimmbad) und gemeinsamen Teilen des Gebäudes (z. B. dem Treppenhaus oder der Lobby). Im Titel sind die Grundfläche der Privatwohnung, die Grundfläche des Gemeinschaftsgrundstücks und der prozentuale Anteil der Wohnung am Gemeinschaftseigentum anzugeben. Dieser Prozentsatz stellt auch den Stimmrechtsanteil an der Wohnungseigentumsgesellschaft bzw. Eigentümergemeinschaft dar.
Gebäudetransfers
Für Gebäude, bei denen es sich nicht um Eigentumswohnungen handelt, gibt es keine Eigentumsurkunde, ihr Verkauf oder ihre Erbpacht kann jedoch beim Bezirksgrundbuchamt registriert werden. Der Eigentumsnachweis muss entweder durch einen Baunachweis oder durch ein Kauf- und Verkaufsdokument erbracht werden. Verwechseln Sie dies nicht mit dem Hauslizenzdokument, bei dem es sich lediglich um eine Registrierung der Hausbewohner handelt. Die Übertragung eines Gebäudes, im Gegensatz zu seinem Grundstück, erfordert eine 30-tägige öffentliche Ankündigung, um festzustellen, ob jemand das Eigentum anfechten möchte. Ausländer können ein Gebäude besitzen, das sich vom Grundstück unterscheidet, und eine solche Eigentumsübertragung auf ihren Namen beim örtlichen Bezirksamt oder Amphoe registrieren lassen.
11. THAILAND EIGENTUMS- UND GRUNDSTEUERN
Steuern und Gebühren werden beim Kauf einer Immobilie nicht immer erwähnt und Sie könnten ein paar Monate nach dem Kauf eine Überraschung in Form einer hohen Steuerrechnung erleben.
Wann immer eine Immobilie in Thailand gekauft oder verkauft wird, müssen möglicherweise vier Steuern/Gebühren gezahlt werden. Welche dieser Steuern/Gebühren anfallen, hängt von den Einzelheiten der Transaktion, dem Verkäufer und der Dauer des Eigentums des Verkäufers ab. Es ist auch wichtig zu beachten, dass die meisten Gebühren im Verhältnis zum „steuerlichen Bewertungswert“ der Regierung der Immobilie berechnet werden und dieser Wert normalerweise deutlich unter dem Marktwert liegt.
Überweisungsgebühr (2 %)
Dieser basiert auf dem geschätzten Wert der Immobilie und wird normalerweise zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, obwohl dies von beiden Parteien vereinbart werden muss.
Mietregistrierungsgebühr
Dieser basiert auf der Gesamtmiete, die über die Laufzeit des Mietvertrags zu zahlen ist, und wird normalerweise zu gleichen Teilen zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt, obwohl dies von beiden Parteien vereinbart werden muss.
Spezifische Gewerbesteuer (3,3 %)
Die spezifische Gewerbesteuer (SBT) ist von Unternehmen und Einzelpersonen zu zahlen, die die Immobilie seit weniger als fünf Jahren besitzen. Es basiert auf dem offiziellen Schätzwert oder dem Vertragspreis, je nachdem, welcher Wert höher ist.
Eine natürliche Person kann von der SBT befreit werden, wenn sie die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt hat und ihr Name seit mindestens einem Jahr in der Haushaltsbescheinigung eingetragen ist.
Stempelsteuer (0,5 %)
Die Stempelsteuer wird nur gezahlt, wenn SBT nicht anwendbar ist, und basiert auf dem offiziellen Schätzwert oder dem vertraglich vereinbarten Preis, je nachdem, welcher Wert höher ist.
Quellensteuer (WHT) (1,1 %)
Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, wird die Quellensteuer beim Verkauf der Immobilie mit 1 % des offiziellen Schätzwerts oder des Vertragspreises berechnet, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Wenn der Verkäufer eine Einzelperson ist, basiert die Quellensteuer auf dem Grenzsteuersatz der Einzelperson (mit der Ausnahme, dass die ersten 100.000 Baht mit 5 % besteuert werden und nicht unter die Steuerfreigrenze fallen), nach Abzug eines Standardabzugs vom offiziellen Schätzpreis von der Anzahl der Besitzjahre.
Grundsteuern
Sobald Sie die Immobilie erworben haben, gibt es in Thailand zwei verschiedene Arten von Steuern, die auf Immobilien erhoben werden und die Sie beachten müssen:
Grundsteuer
Hierbei handelt es sich um eine jährliche Steuer, die auf Landbesitz erhoben wird und nur wenige Baht pro Rai beträgt. Der Betrag ist oft so gering, dass sich die mit der Erhebung beauftragte Stelle in der Praxis selten die Mühe macht, dies zu tun. Wenn sie es tatsächlich einziehen, ist es in der Regel erst nach mehreren Jahren der Fall, dass sich der Betrag angesammelt hat.
Nutzungssteuer für Gebäude
Dies gilt nur für gewerblich genutzte Grundstücke. Dies gilt in Höhe von 12,5 % des tatsächlichen oder geschätzten Bruttomietwerts der Immobilie. Allerdings liegt dieser Nominalwert deutlich unter dem gewerblichen Marktmietwert.
Anmerkungen:
Wenn das Haus über ein Unternehmen erworben wird, müssen Sie berücksichtigen, dass die Körperschaftssteuer höher ist als die persönliche Steuer, und die Kosten für die Gründung des Unternehmens müssen als Teil der Anfangsinvestition betrachtet werden, auch wenn diese relativ gering ist. Wenn Sie Immobilien in Thailand mit thailändischem Baht kaufen möchten, stellen Sie sicher, dass Ihr Geld in Fremdwährung nach Thailand überwiesen und hier in thailändischer Baht umgerechnet wird. Die empfangende Bank wird ein Devisentransaktionsformular ausstellen, das die Transaktion für einzelne eingehende Überweisungen über 20.000 US-Dollar bestätigt. Dies ist eines der Dokumente, die Sie möglicherweise in Zukunft benötigen, wenn Sie Gelder ohne Steuerstrafen zurückführen möchten.
Die Rückführung von Investmentfonds und die Rückzahlung von Auslandskrediten in Fremdwährung können gegen Vorlage entsprechender Nachweise kostenlos erfolgen. Eines dieser Dokumente wäre das oben erwähnte Devisentransaktionsformular oder in Bezug auf einen Fremdwährungskredit und der Kreditvertrag. Eine Überweisung von Geldern ohne ordnungsgemäße Dokumentation könnte als Einkommen betrachtet werden und steuerpflichtig sein.
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